Moins risqué que la Bourse et plus rémunérateur que l’assurance-vie, l’immobilier est un mode d’investissement très prisé. Comme on dit, la pierre est une valeur refuge par excellence qui dégage un rendement très intéressant. Cependant, tout n’est jamais assuré. Travaux de rénovation coûteux, impayés des loyers, évolution de la fiscalité… les performances peuvent aussi être limitées. Face à cette géométrie variable, l’immobilier locatif est-il intéressant ?
Les avantages de l’investissement locatif
Se constituer un patrimoine, tel est le premier argument en faveur de l’investissement immobilier. Faire des placements dans la pierre est la meilleure manière de transmettre un patrimoine à ses ayants droit. Cependant, il faut faire attention à la question des droits de succession et de donation qui sont relativement élevés. Comme solution, les professionnels de l’immobilier recommandent de démembrer le bien sans transfert de charges. L’acte notarié offre l’usufruit et accorde la nue-propriété à vos héritiers. Cela vous permet de vivre dans la maison ou toucher les loyers. À la succession ou suite à votre décès, vos ayants droit profitent du droit d’usufruit.
Un autre avantage de l’investissement dans l’immobilier est la possibilité de profiter d’une retraite plus sereine. Après votre départ à la retraite, vous pouvez utiliser les loyers perçus comme un complément de revenus. Mais il faut investir au plus tôt, car si vous envisagez de financer l’investissement par un crédit, le remboursement doit prendre fin au moment de votre retraite.
En dernier lieu, n’oubliez pas qu’investir dans la pierre permet de jouir de certains dispositifs de défiscalisation. L’un des plus intéressants est la loi Pinel qui donne droit à des réductions fiscales sur l’investissement locatif en neuf. Ce dispositif assure jusqu’à 63 000 euros de baisse d’impôts sur 12 ans. Cependant, plusieurs règles sont à respecter : montant d’investissement plafonné, plafond sur les loyers appliqués, prise en compte des revenus des locataires, achats immobiliers dans des zones Pinel uniquement, etc.
Acheter pour louer : quelles limites ?
En dépit de ses avantages, l’investissement locatif n’est pas dénué de risques. Le premier concerne les potentiels impayés. Un locataire qui n’est plus en mesure de payer son loyer, mais qui continue d’occuper l’appartement compromet l’investissement. Un propriétaire qui comptait sur les loyers perçus pour rembourser son prêt se retrouve en grosses difficultés. Pire, l’expulsion lui coûte encore de l’argent.
Un autre danger à ne surtout pas sous-estimer est la dégradation du logement. Rien de pire que d’avoir affaire à un locataire qui a ravagé l’appartement et de devoir débourser de grosses sommes d’argent pour tout remettre en état. Car même si un dépôt de garantie a été exigé au départ, le montant peut être insuffisant pour couvrir le coût des travaux.
En outre, l’autre ennemi de la rentabilité d’un investissement porte sur la vacance locative. Lorsque le bien ne trouve pas de locataire, la rentabilité locative fond comme la neige au soleil. Or, en parallèle, les diverses charges doivent continuer à être payées. Pour éviter une telle situation, il est crucial de bien choisir l’emplacement du bien à acheter. Il vaut mieux acheter un bien en mauvais état situé dans une zone à forte demande locative plutôt qu’un bel appartement dans une ville où personne ne veut habiter.
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